Quando si parla di mutuo casa, spesso si pensa a un impegno a lungo termine, quasi immutabile. In realtà, esiste una possibilità che molti ignorano o sottovalutano: la surroga del mutuo. Una soluzione che, se ben valutata, può portare a un significativo risparmio economico e a condizioni contrattuali più favorevoli.

Ma in cosa consiste davvero la surroga del mutuo? Chi può richiederla? E soprattutto, conviene sempre farla? In questo articolo vedremo in modo chiaro e dettagliato che cos’è la surroga del mutuo, come funziona, quali sono i vantaggi, le condizioni da rispettare e le possibili alternative da considerare.

Cosa significa surrogare un mutuo?

La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità del mutuo, è un’operazione che consente al mutuatario (cioè chi ha acceso un mutuo) di trasferire il proprio debito residuo da una banca a un’altra, con l’obiettivo di ottenere condizioni migliori, come un tasso di interesse più basso, una durata più adatta alle proprie esigenze o una rata mensile più leggera.

Questa possibilità è prevista dalla Legge n. 40 del 2007 (cosiddetto Decreto Bersani), che ha introdotto il diritto alla portabilità del mutuo senza costi per il cliente. Questo significa che l’operazione è gratuita e che non si pagano penali o spese notarili.

Come funziona la surroga del mutuo

Il meccanismo della surroga è piuttosto semplice:

1. Il mutuatario individua una nuova banca che offre condizioni più vantaggiose rispetto a quelle del mutuo attuale.
2. Fa richiesta di surroga, presentando la documentazione necessaria (stato patrimoniale, busta paga, contratto del mutuo in essere, ecc.).
3. La nuova banca valuta la richiesta e, in caso di esito positivo, saldando il debito residuo direttamente alla vecchia banca, subentra nel contratto con nuove condizioni, mantenendo però la stessa garanzia ipotecaria sull’immobile.
4. Non è necessario un nuovo atto di mutuo, ma viene redatto un atto di surrogazione notarile (a carico della banca subentrante).

Va precisato che con la surroga non si possono aggiungere somme extra di finanziamento. Se il mutuatario desidera liquidità aggiuntiva, deve optare per altre soluzioni come la rinegoziazione o la sostituzione del mutuo.

Surroga del mutuo: requisiti e tempistiche

Per poter accedere alla surroga del mutuo, è necessario rispettare alcuni requisiti di base:

• Il mutuo deve essere regolarmente in corso e il mutuatario non deve avere rate insolute.
• L’importo richiesto non deve essere superiore al debito residuo del mutuo originario.
• Il mutuatario deve dimostrare di avere una capacità reddituale adeguata (come avviene nella richiesta di un nuovo mutuo).
• L’immobile deve essere ancora ipotecato e non completamente estinto.

I tempi di lavorazione possono variare, ma in media la surroga viene finalizzata in 30-60 giorni, a partire dall’accettazione della richiesta da parte della nuova banca.

Quando conviene davvero fare una surroga?

La surroga del mutuo può essere particolarmente vantaggiosa in diverse situazioni. Ad esempio:

• Hai sottoscritto un mutuo a tasso fisso quando i tassi erano alti, ma oggi potresti ottenere condizioni molto più basse.
• Il tuo mutuo è a tasso variabile e vuoi passare al fisso, per maggiore stabilità.
• Desideri ridurre la rata mensile, allungando la durata del mutuo residuo.
• Vuoi ridurre la durata per pagare meno interessi totali, approfittando di tassi più bassi.

In tutti questi casi, la surroga permette di adattare il mutuo al proprio momento di vita, senza dover ricominciare da zero né sostenere costi aggiuntivi.

Surroga vs rinegoziazione vs sostituzione del mutuo: le differenze

Nel mondo dei mutui spesso si fa confusione tra surroga, rinegoziazione e sostituzione. Ecco una breve panoramica delle differenze:

• Surroga del mutuo: cambi banca, ma mantieni la stessa ipoteca. È gratuita per legge e ti consente di cambiare tasso, durata e rata.
• Rinegoziazione: resti con la stessa banca, ma chiedi un aggiornamento delle condizioni contrattuali. Dipende dalla disponibilità dell’istituto di credito, non è un tuo diritto.
• Sostituzione del mutuo: estingui il vecchio mutuo e ne apri uno nuovo, anche con importo maggiore. Ha costi più elevati (notarili, imposta sostitutiva, eventuali penali) ed è utile se vuoi ottenere liquidità aggiuntiva.

Vantaggi principali della surroga del mutuo

Il motivo per cui la surroga del mutuo è diventata una pratica sempre più diffusa risiede nei suoi numerosi vantaggi. I principali sono:

• Zero costi per il mutuatario (nemmeno l’atto notarile).
• Possibilità di migliorare le condizioni economiche del mutuo.
• Nessuna perdita delle garanzie fiscali già maturate (come la detrazione interessi passivi).
• Possibilità di personalizzare durata, tasso e rata.
• Aumento del potere contrattuale del cliente: le banche sono più propense a fare offerte competitive.

Come scegliere la migliore offerta per surrogare il mutuo

In un contesto in cui i tassi possono cambiare rapidamente, valutare la surroga del mutuo è più di un’opportunità: è un atto di intelligenza finanziaria. Se hai acceso un mutuo negli anni passati, oggi potresti ottenere condizioni nettamente migliori, riducendo il peso della rata mensile o accorciando la durata del tuo piano di ammortamento.

Non è necessario essere esperti di finanza per prendere una decisione vantaggiosa: ti basta il supporto giusto.

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